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房貸提前清償會有違約金嗎?如何取得房貸清償證明?│貸好事回家

央行升息房市退燒,房貸提前清償會有違約金嗎?若於房貸綁約期內提前償還房貸屬於違約,必須付出一筆違約金,避免房貸違約金是有方法的,若你的房子是首購貸款自住,綁約期過後再辦理塗銷,就沒有違約金的問題,當房屋貸款清償完畢時,要取得清償證明與抵押權塗銷同意書,日後貸款時可用來證明自己名下已無貸款。

房市退燒少 「房貸提前清償」比例升高

全台房市買氣下滑,根據金管會8月底統計,本國銀行承接房貸戶數200萬9880戶,意外較9月減少310戶,以「前十大房貸行」來看,8月份土銀、華南銀和彰銀等3家房貸量、新貸戶數的兩大指標同步「紅翻黑」,創近5年同期最大衰退幅度,專家表示,房貸戶負成長,除了預售屋買氣衰退,升息也讓房貸戶提前清償,減輕負擔。

升息讓年輕人更不敢買房,也有人決定提前償還來減輕壓力,近5年統計來看,僅2017年與2019年同期8月曾出現新貸戶數減少,分別減少415戶、和253戶,專家表示,今年下半年和去年同期相比,預售和新成屋買氣大幅銳減,顯示房地產景氣已經趨於保守。

新聞出處》民視新聞

房貸提前清償流程有哪些程序?

  1. 通知銀行:主動通知銀行,要申請提前償還房貸。
  2. 銀行清算房貸:銀行收到申請後,清算名下房子的貸款餘額。
  3. 銀行通知繳款:銀行通知你需要繳交多少的金額。
  4. 申請塗銷抵押權,取得清償證明文件:繳完剩餘房貸款項後,須向銀行申請抵押權塗銷,在提出申請後3個工作天內,銀行就會將抵押權塗銷同意書等相關文件歸還給你。
  5. 備妥文件,辦理抵押權塗銷:攜帶身分證、印章與上述文件,到地政機關辦理塗銷,就完成房貸清償的所有程序。

房貸提前清款方式有哪幾種?房貸提前清償會有違約金嗎?

房貸提前清償會有違約金嗎房貸提前結清須額外支出銀行貸款違約金:於綁約期內提前償還房貸屬於違約,因此須付出一筆違約金。

房貸提前清償方式的差異

若是要提早結清房屋貸款,有兩種方式可以還款:

1. 償還全部貸款本金

意思是將貸款的全部本金一次還完。而會這樣做的主要目的在於,要節省利息的支出。不過通常銀行會在合約內註明,要貸滿一定的時間後,才能要求提前清償本金,否則就是屬於違約的狀況。

舉例來說:小陳房貸500萬,利率1.3%,貸款期限20年,每個月的月付金需付$23,670元,貸款還到第5年的時候還剩$3,869,048元,剛好手邊有一筆錢,結清了剩下的貸款餘額,剩下的15年他總共可以省下$391,574元的房貸利息。

提前清償全部本金的特色

  1. 清償條件:須繳滿規定期數
  2. 優點:節省大筆利息支出,房子也能再申請抵押貸款
  3. 還款方式:一次結清
  4. 適合對象:手頭寬裕

2. 償還部份貸款本金

償還部份貸款本金就是:手頭上有一筆多餘資金用不到,拿來償還貸款的部分本金,以降低貸款利息支出。

償還部份貸款本金後,剩餘的貸款繳款方式,有2種方式可以選擇:

  • 每月繳款金額隨著本金降低後,月付金額也隨著降低

優點在於降低每月還款金額,減輕還款壓力。舉例來說:小林房貸500萬,利率1.3%,貸款期限20年,每個月的月付金需付$23,670元

貸款還到第5年的時候還剩$3,869,048元,因有年終獎金50萬,所以先將這50萬拿去償還部分房貸,房貸餘額剩下$3,369,048元,未來月付金降為$20,611元

房貸利息部分,與未部分本金提前清償相比,省下了$50,604元

  • 每月繳款金額維持不變,但因為貸款本金減少,繳款金額不變的情況下,每月的月付金當中,償還欠款本金的金額變多了,還本速度就變得更快,貸款繳清的時間就會比合約期限早

優點在於節省每個月的利息,也可以縮短貸款期限。舉例來說:小林以相同的貸款條件,先償還50萬後,向銀行申請變更貸款合約(需支付變更費用),依自身條件評估縮短的貸款期限,如此既能節省每個月的利息,也可以縮短背貸款的時間。

以維持差不多月付金為例,小林的房貸時間縮短至13年,月付金變為$23,484,而與未部分本金提前清償相比,省下了$97,054元

提前清償部份本金的特色

  1. 清償條件:繳交的貸款還未超過本金的1/3
  2. 優點:減少貸款利息,減輕還款壓力
  3. 還款方式:還款年限可選擇不變或縮短
  4. 適合對象:手頭還算寬裕,想減輕壓力的人
提前清償全部本金 提前清償部分本金(貸款期限不變) 提前清償部分本金(貸款期限縮短)
清償條件 須繳滿規定期數 繳交的貸款還未超過本金的1/3 繳交的貸款還未超過本金的1/3
優點 節省大筆利息支出,房子也能再申請抵押貸款 降低每月還款金額,減輕還款壓力 節省每個月的利息,縮短貸款期限
還款方式 一次結清 還款年限選擇不變 還款年限選擇縮短
  • 小知識
    房貸違約金是有方法可以避免的,假如你不是投資客,是首購貸款房屋來自住,在清償完剩下的房貸餘額後,不要急著向銀行索取房貸清償證明,來辦理塗銷抵押權登記,等綁約期過後再辦理塗銷,就沒有違約金的問題。而違約的情形有三種類型:

①提前清償全部或部份本金:如臺灣銀行,加收提前償還本金0.6%~1%違約金。
②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權:如合作金庫,收取前3個月償還所累計本金金額的0.5%~1%。
③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權:如永豐銀行,收取前3個月償還所累計本金金額的0.5%~1.5%。

房貸提前清償可以省多少?舉例試算給你看

舉例來說:假設小趙與小李貸款條件相同,房貸各自有500萬,房貸利率1.3%,房貸期限20年,都以本息均攤來計算。因第6年小趙領到50萬的年終獎金,他將這筆錢拿來償還房貸,我們就以上情境,試算兩人的房貸情況。

小趙 小李 二人差距
前5年每月月付金 $23,670元 $23,670元 0
第6年 還50萬本金 本金不變
剩餘貸款本金 $3,369,048元 $3,869,048元 50萬
第6年每月月付金 $20,611元 $23,670元 $3,059元
20年房貸總利息 $630,224元 $680,828元 $5,0604元

房貸提前清償流程有哪些程序?

  1. 通知銀行:主動通知銀行,要申請提前償還房貸。
  2. 銀行清算房貸:銀行收到申請後,清算名下房子的貸款餘額。
  3. 銀行通知繳款:銀行通知你需要繳交多少的金額。
  4. 申請塗銷抵押權,取得清償證明文件:繳完剩餘房貸款項後,須向銀行申請抵押權塗銷,在提出申請後3個工作天內,銀行就會將抵押權塗銷同意書等相關文件歸還給你。
  5. 備妥文件,辦理抵押權塗銷:攜帶身分證、印章與上述文件,到地政機關辦理塗銷,就完成房貸清償的所有程序。

附表:台灣各大銀行房貸違約金說明

貸款銀行名稱 貸款違約金收費標準
臺灣銀行 提前結清全部貸款者,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金
合作金庫 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5%~1%違約金
土地銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5%~1%違約金
第一銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.8%~1%違約金
華南銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.6%~1%違約金
中小企銀 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,收取前3個月內所償還的累計本金金額0.5%~1%違約金
兆豐銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金
富邦銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,按提前清償總額的0.5%~1%違約金
中國信託 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,按提前清償總額的0.5%~1%違約金
國泰世華 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,按提前清償總額的0.6%~1%違約金,並採遞減原則辦理
台新銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,超額還款金額的0.5%~1%違約金
永豐銀行 提前結清全部貸款者,加收前3個月所償還之累計本金金額的0.5%~1%違約金
上海銀行 提前結清全部貸款者,加收提前清償金額的0.5%~1%違約金,並採遞減原則辦理
玉山銀行 提前結清全部貸款者並申請塗銷抵押權者,加收前3個月所償還之累計本金金額的0.5%~2%違約金
花旗銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的1%~1.5%違約金
匯豐銀行 提前結清全部貸款者,加收前3個月所償還之累計本金金額的1%~2%違約金
渣打銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1.5%違約金
遠東銀行 提前結清全部或部分本金,以貸款餘額之若干比例收取違約金
星展銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0~2期月付金之違約金
新光銀行 陸續或一次提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金
元大銀行 提前結清全部貸款者,收取提前清償金額的1%~1.5%違約金
聯邦銀行 陸續或一次提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.5%~1%違約金,並採遞減原則辦理
凱基銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取提前清償金額的0.8%~1%違約金
日盛銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取按塗銷日前3個月提前清償金額的0.5%~1.5%違約金
台中銀行 撥款後6個月內提前清償本金者,須按提前清償金額收取2%的違約金
彰化銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.6%~1%違約金
高雄銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取提前清償金額的0.5%~1%違約金
京城銀行 提前結清全部或部分本金,收取提前償還本金的0.8%~1%違約金
三信銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取前3個月提前清償金額的0.75%~1%違約金
板信銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取提前清償金額的0.5%~1%違約金
陽信銀行 提前結清全部貸款並申請塗銷抵押權者,收取前3個月提前清償累計本金的0.5%~1%違約金
王道銀行 自撥款日3年內提前結清貸款帳戶時,須收取提前清償違約金的本金金額0.5%~1.5%

辦理房貸款清償的方式

1.清償證明申請管道

清償證明申請管道通常是向原本的銀行或貸款公司申請,只要帶齊申請所需資料即可臨櫃辦理申請

2.辦理清償證明所需資料

(1)所有權人身分證正本

(2)所有人印章

3.房貸清償證明流程

【房貸清償】

(1)電話告知銀行,預計要完全清償房貸,請他們協助計算當日的結清金額,如有違約金也要一併列入計算。

(2)銀行會提供指定帳戶,將款項匯入指定帳戶,並電話通知銀行查帳,確認款項是否有確實匯入。

(3)確認款項入帳,2-3個工作天後,銀行通知親至分行取回以下設定文件:

  • 抵押權塗銷同意書
  • 他項權利證明書
  • 建物及土地抵押權設定契約書
  • 住宅火險及地震險保單等

(4)持清償證明等文件,以及個人身分證、印章,到地政事務所辦理抵押權設定塗銷。

(5)如果打算續保火險地震險,可持保單到產險公司辦理受益人變更,或是申請停保,保險公司會將剩餘保費退回。

※如果不方便親自領取清償文件,可填寫清償證明領取委託書,由親人至銀行領取。